Medyada sıklıkla karşımıza çıkan mesken sahibi ve kiracı ortasındaki uyuşmazlıklar, mahkemeye taşınır oldu. İster mesken sahibi ister kiracı olunsun sahip olunan hakları bilmek değerli.
Türkiye’de son iki yılda mesken kiralarındaki artış, rekor üzerine rekor kırıyor. Mesken sahipleri için yasal artış oranı olarak yüzde 25 olarak belirlense de konut sahipleri kiracılarından daha yüksek oranda artırım istemeye devam ediyor. Bu rekor artışlar, mesken sahibi ve kiracıları karşı karşıya getiriyor.
Türkiye’nin emlak siteleri bilgilerine, BETAM ve OECD raporlarına nazaran 2022 nisan ayında yıllık ortalama cari kira artışı ülke genelinde yüzde 182,7 oldu. Kira artış oranının en yüksek olduğu vilayet, kiraların 4 kattan fazla arttığı Antalya, artış oranının en düşük olduğu ilse yüzde 42,8 ile Van. Bir evvelki yılın mayıs ayına nazaran ise, yıllık kira artışının en yüksek olduğu ilçe; İstanbul için Kağıthane, Ankara için Sincan, İzmir için ise Seferihisar ilçeleri.
Türkiye’nin büyük kentlerinde ve kıyı kesitlerinde baş edilmesi güç bir raddeye gelen kiralar nedeniyle, her iki taraf da farklı mağduriyetler yaşıyor. Bilhassa tahliye ve rayiç belirleme davalarına husus olan haller merak ediliyor. Her iki tarafın da kanundan kaynaklanan haklarına bir bakalım:
Borçlar Kanunu’nun 347. unsuruna nazaran, mesken sahibi, kontrat müddetinin bitmesini münasebet göstererek kiracıyı konuttan çıkaramıyor.
Ev sahibi hukuken ne yapabilir, ne yapamaz?
Ev sahibi- kiracı hukuku Borçlar Kanunu’na tabidir. Bu noktada en sık karşımıza çıkan mevzu konut sahibinin kira mukavele mühleti sona ermeden mukaveleyi feshetmek istemesi. Borçlar Kanunu’nun 347’nci unsuruna nazaran, mesken sahibi, mukavele müddetinin bitmesini münasebet göstererek kiracıyı konuttan çıkaramıyor. 347’inci unsurda “Kiraya veren, mukavele mühletinin bitimine dayanarak mukaveleyi sona erdiremez” deniyor. Münasebetiyle bir yıllık kira kontratına imza atmış ve o yılın sonuna gelmiş olsanız bile konut sahibi kiracıyı konuttan çıkaramaz. Kanuna nazaran mülk sahibinin mühlet bitmesi nedeniyle mukaveleyi feshetme hakkı olmasa da kiracının hakkı baki kalıyor. Kiracı, mukavele müddeti bitiminden en az 15 gün evvel bildirimde bulunarak kira kontratını feshedebiliyor. Kiracı tarafından, 15 gün evvel bildirimde bulunulmazsa mülkün kira mukavelesi birebir şartlarla bir yıl uzuyor.
Ev sahibi, kontratın üzerinden fakat 10 yıl geçmişse bildirimde bulunarak kira kontratına son verebiliyor. 10 yılın sonunda konut sahibinin rastgele bir sebep göstermeye de muhtaçlığı yok. Bu türlü bir durumda konut sahibi kiracıyı yasal olarak tahliye edebilmek için mukavele bitiminin üç ay öncesinde kiracıya yazılı olarak tahliye bildirimi göndermesi gerekiyor. Mesken sahibi, bu talepte bulunduğunda, kiracının tutacağı yeni konut için emlakçı komite fiyatını yahut nakliye fiyatını ödemek zorunda. Alternatif olarak kiracının kira bedelinin farkını kiracıya ödeyebilir. Konut sahibinin bu ve öteki mühletler içinde yapacağı her türlü bildirimin de yazılı olması gerekiyor.
Mülk sahibi, kanunun ona verdiği haklara dayanarak birtakım hallerde, dava yoluna giderek kira kontratını feshedebilir.
Dava açılması gereken durumlar neler?
Borçlar Kanunu’nda kira mukavelelerinin sona ermesi, bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki halde düzenleniyor. Üstteki konularda bildirim yeterliyken aşağıdaki şartların varlığı halinde dava yoluna başvurmak gerekiyor.
Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine düzenlemeler kelam konusu. Buna nazaran mülk sahibi kira kontratını aşağıdaki durumlarda dava yoluna giderek feshedebilir.
– Mülk sahibinin ferdî muhtaçlığı varsa, konut yahut iş yerinin tekrar inşası, imar ve son olarak mülkün satılması halinde yeni malikin ihtiyacı nedenlerine dayanılarak kontrat dava yoluyla feshedilebilir. Lakin satış durumunda da eski mesken sahibi değil, yeni mesken sahibi kiracının konutu tahliye etmesini isteyebilir. Buna nazaran yeni konut sahibi, konutu satın aldıktan sonra kiracıya ihtar çekerek meskenin tahliyesi için altı ay müddet tanır. Bu durumda kira mukavelesi mühleti kararsız olur. Yeni mesken sahibinin ikamet edeceği öteki meskeni yoksa kiracıya bir ay öncesinden tebligat verme koşuluyla meskenin tahliyesini isteyebilir. Burada değerli olan bahis, mesken satılmadan evvel eski mesken sahibinin konutu satacağı için kiracıyı konuttan çıkarmaya hakkı olmadığının bilinmesidir.
– Kira mukavelesinde yazılı oran ne olursa olsun kira artışı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Lakin beş yıl mühlet dolduktan sonra mal sahibi bölgedeki kira oranlarına nazaran dava açabilir. Kiracının oturduğu mesken, 5 bin TL ise o bölgede meskenler ortalama 10 bin TL’ye kiralanıyorsa konut sahibi dava açabilir (Bu hususun ayrıntılı halini aşağıda bulabilirsiniz). Hakimin kararına nazaran kira artış oranı belirlenir.
– Konut sahibi konutunu, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut bakmakla yükümlü olduğu öteki şahıslar için konut olarak kullanma zorunluluğunda ise mukaveleyi feshedebilir. Lakin bunun için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması ve davaya destek olan savlarını kanıtlaması gerekir. Yargıtay konut sahibinin gereksinimini, “Ev sahibinin gereksiniminin gerçek, samimi ve zarurî olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen süreksiz gereksinim tahliye nedeni yapılamaz. Şimdi doğmamış yahut gerçekleşmesi uzun bir mühlete bağlı olan muhtaçlık da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte gereksinim sebebinin varlığı kâfi olmayıp, bu muhtaçlığın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir” tabiriyle tanımlıyor.
– Mesken sahibi gerçekte muhtaçlığı olmamasına yahut meskende tadilat yapmayacak olmasına karşın bu münasebetlerle kiracıdan meskeni boşaltmasını isteyebilir. Fakat bu tek başına meskenin tahliyesi için kâfi olamaz. Kiracı bu durumda, mesken sahibinden tahliye davası açmasını ve muhtaçlığı olduğunu mahkeme önünde kanıtlamasını isteyebilir.
– Kiracı konutu belirli bir tarihte boşaltmak için yazılı olarak kelam verdiği halde boşaltmazsa tahliye davası açılabilir. Hasebiyle tahliye taahhütnamesi imzalarken kiracının meskeni yazan tarihte boşaltmak zorunda olduğunu bilmesi gerekir.
– Kiracı kira bedelini en az iki defa ödemez ve mesken sahibi kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunursa; kiracının yahut birlikte yaşadığı eşinin tıpkı ilçe yahut belde belediye hudutları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa da mesken sahibi tahliye davası açabilir.
– Borçlar Kanunu’nun 315’nci unsuru mucibince kiracı, kiraladığı konutu teslim aldıktan sonra kira bedelini yahut yan masrafı ödeme borcunu yerine getirmezse, mesken sahibi kiracıya yazılı olarak bir müddet verip, bu müddetin aşılması durumunda mukaveleyi feshedeceğini bildirebilir. Bu müddet konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.
Kira bedelinde rayiç belirleme konusu
Şu anda konut kira artışlarında, devlet tarafından belirlenen yasal artış oranı yüzde 25. Bu düzenleme öncesinde, konut ve iş yeri için kira bedeli bir evvelki yılın tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara nazaran oluşan değişim oranını geçmemek şartıyla belirleniyordu. Artışlarda yaşanan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tespit davası açılarak kira bedeline mahkemenin karar vermesi istenebilir. Bu davayı kiracı da konut sahibi de açabilir. Kira tespit davası sonucunda hakim, bir yıllık mühlet zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Beş yıldan uzun periyodik kira kontratlarında de uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara nazaran değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Mahkeme, konutun bulunduğu bölge, konutun durumu, mukavelenin kaideleri üzere konuları dikkate alıp uzman raporu ışığında kira bedelini belirler. Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki içtihadı, tüketici fiyat endeksi uygulamasının arka arda üç yıl için uygulanabileceği, bu mühletten sonra taraflar ortasındaki kira bedelinde uyuşmazlık olması halinde kira parasının hak ve nesafet kurallarına nazaran belirlenmesi gerektiği tarafında.
Elbette her kontrat kendi içinde özeldir. Her mukavelede farklı farklı kaideler ve hususlar olabilir. Bu denetim edilmeli.
Kira kontratı konut sahibinin müsaadesi olmadan diğerine devredilemez.
Kiracı mukavelesi bitmeden meskenden nasıl çıkabilir?
Kiracı hiçbir sebep göstermeden meskenden çıkabilir. Fakat bunun için de kiracının yerine getirmesi gereken birtakım koşullar bulunur. Bu kaideler şöyle:
– Kiracı mesken sahibine ihtar bildirgesi gönderip şayet kira borcu yoksa meskenden çıkış yapabilir.
– Konut sahibi, ne kadar müddette o konutu kiraya verebilecekse kiracının o kadar mühlet meskende kalması gerekebilir. Kiracının konuttan çabucak çıkması gerekiyorsa meskenin kiraya verileceği müddet için konut sahibine kira bedeli ödenebilir. Bu türlü bir ödemeden muaf olunması için erken ihtar verilebilir ya da meskenden çıkmadan evvel yerine tıpkı koşulları kabul edecek ve mesken sahibinin de kabul edeceği öteki bir kiracı bulunabilir.
– Kira kontratı mesken sahibinin müsaadesi olmadan diğerine devredilemez. Mutabakatlı bir formda konut sahibi ve yeni kiracı, yeni bir kira mukavelesi imzalayabilir.