Kanada’da yaptığı projelerle ödül alan Türk teşebbüsçü Fesih Zeki Mert, Türkiye’deki konut dalını kıymetlendirdi, ülkeye yapacağı yatırımlarını anlattı.
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanan toplumsal konut kampanyası ile başlamak istiyorum. Bu kampanya ile ilgili kanılarınız neler?
Sn. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanan ve TOKİ’nin yapacağı 250 bin konut 100 bin altyapılı konut yeri ve 10 bin iş yeri projesi çok kıymetli bir adım. Bütün dünyada, bilhassa pandemi sonrası artan enflasyonla birlikte konut bölümünde artan maliyetler ve alim gücünün düştüğü bir devirde vatandaşların 2+1 konutlara 2 bin 280 lira, 3+1 konutlara ise 3 bin 187 liradan başlayan taksitlerle 240 ay vadede sahip olması çok büyük bir avantaj. Fakat denetlenmesinin ve takibinin güzel yapılması gerektiğine inanıyorum. Zira burada konutun ne vakit biteceğinden bahsetmek gerekir. Çünkü bu durum ödeme riskini artırırken fiyat avantajına da ket vuruyor. Konutların bitirilme süreci uzadıkça mağduriyetler oluşur. Zira mevcut oturduğunuz yerin de kirasını ödemek zorundasınız. Lakin bu kadar yüksek ölçüde konutun kısa müddette bitirilmesi epeyce güç. Zira epey büyük bir projeden bahsediyoruz ve bunun için sonlu bir üretim kapasitesi bulunuyor.
O nedenle iki yılda bitirilmesi beklentisi optimist bir beklenti olarak gözüküyor. Aylık ödenecek taksitlerin memur maaş artırımına endekslenmesi burada kıymetli bir sorun haline gelebilir. Memur artırımının enflasyon oranında olacağını varsaydığımızda konut alanların enflasyona karşı daima bir uğraş içerisinde olması gerekecek. Toplumsal konut projesinin birinci bakışta bu çeşit handikapları olduğu görülüyor. Fakat bunlarla ilgili önlemler alınırsa insanların güzel kurallarda konut sahibi olması sağlanacaktır. Projenin iki cazibe noktası var. Birincisi ilk satış fiyatının uygun olması. Maliyetin altında bir proje elbette fiyat olarak uygun olur. İkinci bir nokta yirmi yıllık taksit olarak ödenecek olması. Yirmi yıllık ödeme planı her vakit bulunabilecek bir ödeme seçeneği değil, bankalar bu fırsatı vermez. Bir öteki taraftan bakıldığında burada toplumsal konut vurgusu kıymetli. Bugüne kadar Toplu Konut olarak kampanyalar tanıtılırken toplumsal konut olarak vurgulanması ayrıyeten kayda kıymet bir gelişme olarak yorumluyorum. Çünkü toplu konut yerine toplumsal konuta devletin daha kıymet vermesi gerektiğine inanıyorum. Dünyada toplumsal konut birinci olarak Avrupa’da daha sonra Amerika ve Kanada’da da değer kazandı. Lakin Toplumsal konut projeleri dünyanın gelişmiş ülkelerinde daha farklı uygulanmaktadır. Ülkemizde şu ana kadar bu projeler kentin bir bölgesine ve toplu halde yapılmakta iken Avrupa ve Kanada’da bu konutlar, kentin bir bölgesine toplu halde değil de birden fazla bölgesinde ve bir yahut iki bina biçiminde inşa edilmektedir. Sebebi ise bu konutların dar gelirli aileler için inşa edilmesi. Dar gelirli ailelerin başka binalardan hiçbir farkı olmadan, toplumsal statüleri muhakkak olmadan bu toplumsal konutlarda oturabilmelerine imkân tanıyor. Yani dar gelirli ailelerin buralarda oturduğu imajı oluşmaması için tedbirler alınıyor. Çok varlıklı bir bölgede de toplumsal konut yapılabiliyor, çok yoksul bir bölgede de toplumsal konut yapılabiliyor. Bu biçimde kimlerin toplumsal konutlarda oturduğu ya da oturmadığı anlaşılmıyor. Bu sistem şu an çok başarılı bir biçimde ilerliyor.
Büyük bir proje
Bu kampanya, yüksek konut fiyatlarını aşağı çekebilir mi?
Bu proje konut sıkıntısını çözemeyecek kadar küçük lakin tek seferde yapılıyor olması açısından hayli büyük bir proje. Türkiye’de yıllık konut gereksiniminin yaklaşık olarak 900 bin adet civarında olduğu iddia ediliyor. Bu kadar yüksek gereksinimin olduğu bir ülkede konut sıkıntısına tahlil getireceğini söylemek sıkıntı. Münasebetiyle konut fiyatlarını da düşürmesini beklemek de hayal olabilir. Konut fiyatlarını üst çeken ana faktör şu an maliyetlerdeki artış. Maliyetlerdeki artış bu biçimde devam ettiği sürece konut fiyatlarının aşağıya gelmesi mümkün gözükmüyor. Konut sorununun tahlili için yapılması gereken konut maliyetlerindeki artışı durduracak, fiyat istikrarını sağlayacak ve halkın refahını artıracak siyasetler uygulamaktır.
Sayı olarak çok büyük
Türkiye İktisat Modeli’nde olduğu üzere bu kampanya yeni bir Türkiye Modeli mi yoksa öteki ülkelerde örnekleri var mı?
Yeni bir model üzere görünüyor. Lakin TOKİ’nin daha evvel yaptığı projeler de toplumsal konut projesine benziyor. Bu seferki sayı olarak çok büyük. Aslında Sn. Cumhurbaşkanı da projeyi açıklarken Cumhuriyet tarihinin en büyük projesi olarak tanıtmıştı. Münasebetiyle nicelik olarak baktığımızda yeni bir model. Dünyanın birçok ülkesi misal toplumsal konut projeleri yapıyor. Mesela Hollanda’da toplumsal konutların oranı yüzde 32, İskoçya’da yüzde 24, Avusturya’da yüzde 23, Danimarka’da yüzde 19, İsveç, Fransa ve İngiltere’de yüzde 17 olarak öne çıkıyor. Türkiye’de toplumsal konut projeleri aşikâr bir alan üzerine inşa ediliyor. Lakin Avrupa ülkelerinde bir kentte tek bir bölgede konut yapmak yerine, birden fazla bölgede toplumsal konut inşa ediliyor. Kentin farklı bölgelerinde birkaç bina formunda inşa ediliyor. Sebebi ise bu konutların dar gelirliler için inşa edildiğinin anlaşılmaması. Kanada’da bu modelden ötürü kimlerin toplumsal konutlarda yaşadığı muhakkak olmuyor. Bu da toplumsal sınıf ayrımını ortadan kaldırıyor.
Enflasyon ve faiz etkisi
Türkiye’deki konut fiyatlarının çok yükselmesinin altında yatan neden nedir?
Konut fiyatlarının artması birden fazla dinamiğe bağlı. Bilhassa enflasyon ve ülkedeki faiz oranları en başta gelir. İnşaat maliyetlerindeki yükseliş, döviz artışı ve enflasyon ile şahısların tasarruflarını konutlara aktarması da fiyatların artışında tesirli olmaktadır. 2018 yılında başlayan krizin tesiriyle Türkiye’de konut üretiminde bir duraksamaya yol açtı. 2020 yılına geldiğimizde dünyada ve Türkiye’de Kovid-19 nedeniyle ikinci bir duraksama konut üretiminde yaşanmasıyla arz talep istikrarında bir açığa neden oldu. Talebin giderek artığı periyotta arzın düşmesi konut kesiminde fiyatların artısında değerli bir başka etken olduğunu söyleyebiliriz. Ayrıyeten yabancıların vatandaşlık almak için konut alımına yönelmesi de konut fiyatlarının artışında değerli etken olarak karşımıza çıkıyor.
Maliyetler dünyada arttı
Özellikle konut kesiminde artan maliyetler kelam konusu. Maliyetlerin bu kadar artması olağan mi?
Konut kesiminde maliyetler bütün dünyada artış eğiliminde. Birtakım ülkeler arz-talep istikrarı ve enflasyonun da tesiriyle bu artış daha fazla olabiliyor. Enflasyon yüksek, inşaat maliyet artışları hala konut geliştiricileri tarafında değerli bir sorun. Talep canlı devam ettiği sürece konut fiyatlarında artış devam edecektir. Bunun yanında yabancıların ilgisi de göz arkası edilemez. Bilhassa Ukrayna-Rusya ortasında yaşanan çatışmaların akabinde oradaki insanların başta Türkiye’nin kıyı kentlerinde konut satın alması bu artışı tetikliyor. Fakat konut fiyatlarının artışlarında en temel dinamik, enflasyon ve faiz dinamiğidir. Bunları göz önünde aldığımızda da konut fiyatlarının artmasını olağan karşılayabiliriz.
Bir kesim çok eziliyor bir kesim zenginleşiyor
Fırsatçılık enflasyonu tabiriniz var. Nedir fırsatçılık enflasyonu, bu cins fırsatçılık her ülkede görülüyor mu?
Elbette her ülkede görülmesi mümkün olan bir durum ama Avrupa’da bu mevzuda önemli yaptırımlar uygulanıyor. Ülkemizde bunu görmek şu an için pek mümkün değil. Kontrollerin ve denetimlerin önemli manada arttırılıp bu fırsatçılığa mahzur olunması gerekiyor. Beşerler stokçuluk yaparak bir fırsatçılık enflasyonu yaratıyorlar. Olağanda gerçek manada bir enflasyon var, bunu hissediyoruz. Ama buna stokçular ekleniyor, bununla bir arada ortaya fırsatçılık enflasyonu çıkıyor. Bu fırsatçılık enflasyonu içinde birileri ezilirken bir kesim de çok zenginleşiyor.
Konut kredisi faizleri düşmeli
Konut fiyatlarının tekrar herkesin alabileceği fiyatlara inmesi mümkün mü?
Bugünden sonra mümkün olduğunu düşünmüyor olsam da çokta karamsar olmamak gerekiyor. Şayet herkesin konut sahibi olmasını istiyorsak basta uzun vadeli ve düşük faizli kredileri sağlamamız gerekiyor. Yıllık faiz oranları yüzde 3 yahut yüzde 4 civarında olursa ve bankalarda kredileri kullandırabilirlerse konut fiyatları her ne kadar da düşürmese de alım gücünü artırmış olacak. Bu durum pazarın büyümesini sağlayacağı üzere uzun vadede de fiyatların düşmesini ya da dengelenmesini sağlayacak.
8 Kanada’nın akabinde Türkiye’de de konut kesimine yatırım yapmaya başladınız. Türkiye’deki kriterleriniz nedir?
Şirket olarak her şeyden evvel ‘Değer’ odaklı çalışıyoruz. İnsanları ömür alanıyla buluştururken bir bedel yaratarak insanlarımızın hayatlarına dokunmak istiyoruz. Kendi öz kaynaklarımız ile yaptığımız ve yapacağımız tüm yatırımlarda insan odaklı projeler üretiyoruz. Bu durumu tıpkı vakitte bir toplumsal sorumluluk olarak görüyoruz. Şirket olarak toplumsal sorumluluk projelerini Türkiye’ye kazandırmaya devam ediyoruz.
Kanada’da mesken alıp vatandaşlık alamazsınız
Biliyorsunuz Türkiye’de bilhassa yabancılar konut yatırımlarına tartı veriyor ve fiyatların bu nedenle yükseldiği belirtiliyor. Sizde konut alana vatandaşlık verilmesi gerçek bir uygulama mı? Bunun sürdürülebilirliği var mı? Siz de yaptığınız konut projelerinde yabancılar satış gerçekleştirecek misiniz?
Dünyada kimi ülkeler buna emsal yanlış adımlar attılar mesela Kanada tıpkı yanılgının içine düştü. Kanada’da 2 -3 milyon dolar verip konut alıyorsun ama bu biçimde de vatandaşlık verilmiyor, oturum müsaadesi veriliyor yalnızca. Kanada’da konut alıp vatandaşlık alamazsınız. Oturum aldıktan sonra vatandaşlık için 3.050 gün yaşamak zorundasınız.
Kovid periyodunda Kanada’da mesken fiyatlarında yüzde yüz üzere bir artış oldu. Aslında 2014’ten itibaren Kanada’da mesken fiyatlarında yabancıya mesken satısı ile vatandaşlık nedeniyle önemli bir yükseliş var iken Kanada hükümeti bu mevzuda epey hassas davrandı. Yabacıya konut satışına yüzde 20’lik ek bir vergi getirilerek konut fiyatlarındaki artısı bir nebze önledi. Akabinde mesken satışıyla vatandaşlık yerine oturum hakki tanınmaya başladı, bu durumda bir nebze yabancıya mesken satisinin önüne geçse de kesin tahlil olarak bakılmıyor. Amerika modeli vatandaşlık Kanada’da tartışılmaya başlandı. Benzeri model ülkemizde de uygulanmalıdır. ‘Gel fabrika kur, yeni istihdam alanları oluştur ve katma bedel üret o denli vatandaşlık verelim’ anlayışı ile vatandaşlık verilmesi gerektiğine inanıyorum. Gerçek manada bir mesken alma karşılığında verilen vatandaşlık yalnızca ekonomimize ziyan veriyor geleceğimize ziyan veriyor. Bence yabancıların en azından şu an için Türkiye’de konut alma yolu ile vatandaşlık verilmesi yerine bir dizi ek düzenlemeler getirilmeli. Örneğin; Ülkede en az 5 yıl yaşama kaidesi getirmeli. Ayrıyeten ülkemize istihdam alanı açmaları sağlanmalı. Ülkeye katma kıymet sağlamalılar ki vatandaşlık verilsin.
Biz asla yabancıya konut satışında taviz vermiyoruz. Ruslar 20 daire birden almak istedi bizden. Ama biz satış yapmak istemedik. Şirket olarak katma kıymet sunmayan hiç kimseye bu mevzuda taviz vermeyi düşünmüyoruz.
Ankara’da konut yapacağız
Yeni projeleriniz Türkiye’nin hangi bölgelerinde olacak?
İstanbul ve Bingöl de projelerimiz devam etmektedir. Yakın vakitte Ankara’da projelerimize başlamış olacağız. Bingöl’de yakın vakitte tamamladığımız ve pilot proje olarak seçtiğimiz Niagara Hayat Meskenleri Projelerini Türkiye’nin 7 bölgesinde de uygulamaya başlayacağız. Bu projelerin uygulandığı her bölgede %10 unu da toplumsal konut olarak satışa sunacağız.
Türkiye güçlü bir potansiyele sahip
Türk iktisadına bakış açısı nasıl?
Türkiye gerek iktisadıyla gerek genç nüfusuyla çok güçlü bir potansiyele sahip bir ülkedir. İnşaat dalındaki yatırımlar başka dalları direkt etkilemektedir. Bölüm yapı olarak birçok imalat bölümünü direkt etkilediği için ateşleyici dinamiklere sahiptir. Şirket olarak Türkiye’ye yatırım yapmadan evvel birçok alanda fizibilite çalışmalarını yaptık. Yapmış olduğumuz bu raporlamalar bize Türkiye’nin yatırım alanındaki potansiyel dinamiklerini Verdi. Ve sauna kadar yaptığımız yatırımlar bizim araştırmalarımızı doğrular nitelikle olduğunu gösterdi. İstanbul ve Bingöl vilayetlerinde yaptığımız yatırımlarla 500 şahsa istihdam imkanı sağladık. Önümüzdeki periyotta yatırımlarımız artikca istihdamımızda artacaktır. Mevcut istihdamın 2-3 kati istihdam yapmayı planlıyoruz.
Genç girişimcilere tavsiye
Genç girişimcilere ve teşebbüsçü adaylarına neler tavsiye edersiniz?
Başarının ölçütü, bireyden şahsa, durumdan duruma değişir. Kimine nazaran muvaffakiyet çok para kazanmakken, kimine nazaran terfi etmek, meslek basamağının en doruğuna tırmanmak yahut yaptığı iş ile alakalı bir ödül almaktır. Başarılı olmanın yolu ve tekniği herkes için öteki olsa da muvaffakiyet için söylenen bir kelam vardır: “Başarı bir adımla başlar.” Teşebbüslere tavsiyem ne is yaparsanız yapın yaptığınız ise kıymet katin, inanın, isinizi severek yapın, kusurlarınızdan ders çıkarmayı bilin, para odaklı değil insan odaklı calisin, isi bilen beşerlerle calisin ve hiçbir vakit vazgeçmeyin. “Girişimcilik inanmaktır…İnandığın kadar hamasetli olmaktır”
Ülkenin en düzgün 50 firması arasında
Van Horne Construction şirketinden kelam eder misiniz? Vizyonu, misyonu, maksadı nedir?
1973 yılında Kanada’da kurulan Van Horne Construction Limited yarım asırlık deneyimini Türkiye’ye taşıdı. Genel müteahhitlik, inşaat idaresi ve tasarım-yapım uzmanlığı alanlarında hizmet sunan Van Horne Construction Limited yaptığı projelerle Kanada’nın en başarılı mükafatlarına layık görüldü. Van Horne Construction 2017 yılında idaresi değiştikten kısa mühlet sonra en uygun 50 firması ortasına giren şirket, Kanada’nın yeni baştan yapılanmasında kıymetli rol alıyor.
Kanada’da yüklü olarak taahhüt ve imal işleri alanlarında faaliyet gösteren Van Horne Construction Limited şirketi Türkiye ile Kanada ortasında inşaat dalının gelişmesi ve ticari verimliliğin artaması için çalışmalar yürütüyor.
Türkiye’de de anahtar teslim konut projeleri yürüten Van Horne Construction, genç girişimcilere öncü olmak için profesyonel çalışmalar yürütüyor.
1973 yılında kurulan Van Horne Kanada’nın yalnızca bir eyaletinde işler yapan bir şirket iken 2017 Kasım ayından sonra yaptığı çalışmalar sonucunda Kanada’nın 7 eyaletinde iş yaparak ulusal bir firma haline geldi. Şu anda Kanada ve Türkiye olmak üzere 3 bin kişinin çalıştığı bir şirket, Kanada’nın inşaat dalındaki birinci 50 firması ortasında yer alıyor. Konut bölümünün yanı sıra Van Horne Kanada’da Savunma Bakanlığı, Eğitim Bakanlığı ve Sıhhat Bakanlığına, okul, hastane ve askeri havalimanları inşa ediyor. Türkiye’de ise inşaat dalında faaliyet yürütmek için 2020 yılında ofis kurduktan sonra anahtar teslimi işler yapmaya başlandı. 2022 yılında 42 bin metrekarelik alan hayata geçirilirken, 2023 yılında 98 bin metrekarelik yapı hayata geçirilecek. Ankara ofisi 2022 yılı sonunda açılarak Ankara’da da projelere başlanacak.